Làm thế nào để được trả $ 180 để mua một bất động sản đầu tư mới


Blog | Tinh thần kinh doanh, Địa ốc

chơi dòng tiền ngay bây giờ

Sức mạnh tuyệt vời của vốn chủ sở hữu để thúc đẩy lợi nhuận vô hạn

Trong nhiều năm, tôi đã đầu tư vào bất động sản với đối tác Ken McElroy. Điều tôi yêu thích ở Ken là anh ấy đã hoàn thiện một công thức để mua bất động sản không có gì.

Điều đó có vẻ như là một điều kỳ quặc để nói, nhưng đó là sự thật. Ken mua tài sản không có gì.

Làm thế nào để anh làm điều đó? Câu trả lời ngắn gọn là thông qua vốn chủ sở hữu. Tất cả chỉ cần một thỏa thuận ban đầu để đi đến thời điểm đó.

Đây là những gì nó trông như thế nào. Khi Ken và nhóm của anh ấy mua một tòa nhà chung cư, họ tìm kiếm một tòa nhà nằm trong khu vực tốt, có tăng trưởng việc làm. Họ xác định các thuộc tính hoạt động kém hiệu quả với khả năng gia tăng giá trị.

Vì vậy, chẳng hạn, họ có thể thấy cơ hội để thêm máy giặt và máy sấy vào từng thiết bị. Bằng cách này, họ tăng giá thuê, tăng công suất thuê và thúc đẩy Thu nhập hoạt động ròng (NOI) cao hơn.

Điều này làm tăng giá trị của tài sản và sau đó họ tái cấp vốn cho tài sản, trả lại tiền cho tất cả các nhà đầu tư và triển khai lại số tiền đó vào một tài sản mới. Về bản chất, họ nhận được tài sản này miễn phí vì họ đang sử dụng vốn chủ sở hữu từ tài sản khác của họ để mua nó. Và do thu nhập hoạt động của tài sản trước đó tăng lên, anh và nhóm của mình vẫn nhận ra dòng tiền.

Bây giờ đây là phần thú vị, Ken bắt đầu làm điều này bằng cách đầu tư vào một khu dân cư nhỏ như một căn hộ song lập. Từ khoản đầu tư nhỏ đó, anh ấy đã xây dựng một đế chế lên tới hàng trăm triệu USD.

Phần tốt nhất? Bạn cũng có thể bằng cách tận dụng sức mạnh của vốn chủ sở hữu bất động sản. Ví dụ sau đây sẽ cho bạn thấy làm thế nào bạn có thể được trả tiền để mua bất động sản và trở nên giàu có. Nghe quá tốt để thành sự thật? Đọc tiếp.

Tận dụng vốn chủ sở hữu của bạn

Hãy tưởng tượng bạn đã sở hữu một ngôi nhà trong một thời gian trị giá 500.000 đô la và bạn có khoản thế chấp 250.000 đô la trên nó vì bạn đã mua nó cách đây một thời gian và vốn chủ sở hữu đã tăng lên trong những năm qua. Giả sử rằng khoản thế chấp ở mức 6%, cố định trong 30 năm và do đó bạn có khoản thanh toán gốc và lãi 1.500 đô la hàng tháng.

Bởi vì bạn có rất nhiều vốn chủ sở hữu, bạn sẽ thực hiện “tái cấp vốn bằng tiền mặt”, thay thế khoản vay 250.000 đô la bằng một khoản vay 300.000 đô la mới. Vì vậy, bạn đang rút ra 50.000 đô la vốn chủ sở hữu.

Giả sử lãi suất vẫn ở mức 6% và bây giờ khoản thanh toán mới của bạn là 1.800 đô la. Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn bây giờ nhiều hơn $ 300 mỗi tháng. Vì vậy, bạn đã mua 50.000 đô la tiền mặt và bạn có thể đầu tư vào một bất động sản khác với giá 300 đô la một tháng.

Bây giờ, hãy xem cách chúng ta có thể bắt đầu giảm 300 đô la chi phí hàng tháng đó.

Sử dụng khấu hao

Nhờ khấu hao, một khoản thanh toán hàng tháng sẽ trả bớt nguyên tắc cho khoản vay của bạn. Trong trường hợp này, tiền gốc là khoảng 50 đô la một tháng, vì vậy bạn sẽ nhận được khoản hoàn trả gốc là 50 đô la một tháng so với 300 đô la đi ra ngoài và chi phí thực tế của bạn để thực hiện giao dịch này cho đến nay là 250 đô la một tháng tiền lãi.

Lợi ích về thuế

Thông thường, khi bạn sử dụng tiền cho vay để đầu tư, tiền lãi được khấu trừ vào chi phí kinh doanh. (Như thường lệ, hãy kiểm tra với cố vấn thuế của riêng bạn).

Trong trường hợp này, bạn đã nhận được 250 đô la tiền lãi và chúng tôi sẽ giả định thuế suất của bạn là 33%, bằng khoảng 80 đô la trong số 250 đô la của bạn. Điều này có nghĩa là bạn nhận được khoản tín dụng thuế $ 80 đối với thu nhập chịu thuế khác của bạn. Điều này hiện làm cho chi phí thực tế của bạn là 50.000 đô la, thực tế là 170 đô la một tháng.

Chúng tôi đã hoàn thành những gì chúng tôi có thể làm mà không có tài sản mới để giảm chi phí hàng tháng, vì vậy đã đến lúc đầu tư 50.000 đô la.

Tìm bất động sản đầu tư phù hợp

Sau khi tìm kiếm, bạn tìm thấy một căn hộ song công với giá 250.000 đô la và bạn đầu tư 50.000 đô la của mình vào bất động sản đó. Bạn đảm bảo một khoản thế chấp 200.000 đô la với lãi suất 7,5%. Tỷ lệ này cao hơn vì tỷ lệ đầu tư có xu hướng cao hơn tỷ lệ do chủ sở hữu sử dụng.

Khoản thanh toán của bạn cho căn hộ hai mặt là 1.400 đô la một tháng trên khoản thế chấp 200.000 đô la của bạn. Chúng tôi giả định rằng bạn cũng sẽ trả $ 250 tiền thuế và $ 50 tiền bảo hiểm cho tài sản. Vì vậy, tổng chi phí hàng tháng của bạn là 1.700 đô la một tháng.

Rất may, bạn cũng có những người thuê tốt trả 1.700 đô la tiền thuê. Bạn đang ở dòng tiền hòa vốn.

Nếu chúng tôi dừng lại ngay tại đây, bạn sẽ có một tài sản đầu tư trị giá 250.000 đô la mà không phải trả thêm tiền và 170 đô la một tháng để trả khoản vay vốn chủ sở hữu. Hầu hết mọi người sẽ hài lòng với điều đó, nhưng đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, điều đó là chưa đủ.

Khấu hao mất hai

Trong khoản thanh toán gốc và lãi là $ 1,400 cho tài sản mới của bạn, bạn có khoản trả gốc cũng như khoản vay vốn chủ sở hữu của bạn – tương đương với $ 150 tiền gốc. Áp dụng số tiền đó cho 170 đô la, bạn hiện đang nhận được 20 đô la một tháng.

Điều quan trọng cần nhớ là đây không phải là phân tích dòng tiền. Đây là phân tích lãi và lỗ, vì vậy chúng tôi đang trộn lợi nhuận trên bảng cân đối với dòng tiền trong thế giới thực, nhưng hiện tại chi phí ròng của bạn theo quan điểm P&L là 20 đô la một tháng. Điều đó tốt hơn, nhưng không phải là tốt nhất.

Thu nhập ảo của khấu hao

Vì tài sản mới của bạn là một khoản đầu tư, bạn cũng có thể tận dụng lợi thế của khấu hao, thường được gọi là “thu nhập ảo”. Khoản đầu tư của bạn được chia giữa đất và tòa nhà, hoặc cải thiện, và trong trường hợp này, chúng tôi sẽ nói rằng 80% trong số bất động sản trị giá 250.000 đô la này là cải thiện. Bạn có thể khấu hao một phần trong số đó trong một khoảng thời gian và nó sẽ trở thành một khoản giảm thuế cho bạn. 200.000 đô la bây giờ là cơ sở có thể khấu hao của bạn.

Bây giờ chúng ta sẽ chia tỷ lệ đó cho 27,5%, là tỷ lệ khấu hao ở Hoa Kỳ đối với một bất động sản nhà ở. Đó là $ 7.272 khoản lỗ hàng năm trên khoản đầu tư của bạn. Đó là $ 606 một tháng.

Bạn không thể xóa bỏ toàn bộ tổn thất. Bạn chỉ nhận được một khoản tín dụng dựa trên thuế suất của bạn. Trong ví dụ này, chúng tôi đã sử dụng 33%, là khoản tín dụng thuế 200 đô la. Nếu chúng tôi lấy khoản tín dụng thuế 200 đô la đó và áp dụng nó với số âm 20 đô la một tháng của bạn, bạn sẽ thấy mình là 180 đô la dương.

Và đó là cách bạn được trả 180 đô la một tháng để sở hữu một phần tài sản khác.

Nếu bạn có thể được trả 180 đô la một tháng để sở hữu nhiều tài sản hơn, không phải trả thêm tiền, bạn muốn có thêm bao nhiêu tài sản nữa? Tất cả chúng, phải không?

Tăng chỉ số IQ bất động sản của bạn

Bất kỳ ai cũng có thể sử dụng bất động sản để tăng tốc sự giàu có của mình theo cách này, nếu họ dành thời gian tìm hiểu. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về sức mạnh của việc đầu tư bất động sản – và cách bạn có thể mua bất động sản mà không cần gì (và trong nhiều trường hợp, được trả tiền để mua), tôi khuyến khích bạn đăng ký “Hướng dẫn về bất động sản của người cha giàu mới của chúng tôi Khóa học video về đầu tư. Đó là hàng giờ lời khuyên chuyên nghiệp sẽ giúp bạn chuẩn bị cho việc tìm kiếm, mua đất và tận dụng bất động sản để tạo ra lợi nhuận lớn.


Ngày xuất bản ban đầu:
11 tháng 1, 2017



[ad_1]

[ad_2]

Source link